Beşiktaş’ta emsal kira kararı: Belirsiz TÜFE maddesi kiracıyı tahliyeden kurtardı
Beşiktaş’ta 2017 yılında aylık 2 bin TL bedelle başlayan kira ilişkisi, yıllar sonra icra takibi ve tahliye kararıyla yargıya taşındı. Ev sahibinin “TÜFE artışı eksik uygulandı” iddiasıyla başlattığı süreçte mahkemeden çıkan karar, kira sözleşmelerindeki belirsiz ifadelerin ne kadar kritik olabileceğini ortaya koydu.
Kiracı, 29 Ağustos 2017 tarihli sözleşmeyle taşınmaza 2 bin TL bedelle yerleşti ve kira ödemelerini düzenli şekilde yaptı. Ancak ev sahibi, 2022 yılında “eksik kira ödendiği” gerekçesiyle icra takibi başlattı ve tahliye talebinde bulundu.
Kiracı borcu olmadığını belirterek takibe itiraz etti. Bunun üzerine ev sahibi itirazın iptali davası açtı ve ilk aşamada mahkeme kiracının tahliyesine karar verdi.
KİRACIDAN MENFİ TESPİT HAMLESİ
Tahliye kararı sonrası kiracı bu kez menfi tespit davası açarak icra dosyasında borçlu olmadığının tespitini talep etti. Kiracı taraf, kira artışlarını taraflar arasında kararlaştırılan şekilde yaptığını, talep edilen farkın gerçeği yansıtmadığını savundu.
Dava 9 Ekim 2024 tarihinde açıldı ve süreçte sözleşmenin detayları mercek altına alındı.
SÖZLEŞMEDEKİ BELİRSİZ MADDE KARARI DEĞİŞTİRDİ
Mahkemenin kararında belirleyici unsur, kira sözleşmesinin artış şartlarını düzenleyen 6. maddesi oldu. Maddede kira artışının TÜFE oranına göre yapılacağı belirtilse de artışın hangi oran üzerinden ve nasıl uygulanacağı açık biçimde yazılmamıştı.
“Kiracı, sözleşme bitiminde kira bedelini TÜFE ortalamasına göre artırmayı kabul eder” şeklindeki ifade, mahkeme tarafından “belirli ve belirlenebilir” bulunmadı. TÜFE oranı mı yoksa TÜFE ortalaması mı esas alınacağı net olmadığı için sözleşme maddesinin belirsiz olduğu değerlendirildi.
Mahkeme, kiracının kabul ettiği kira bedelini düzenli ödediğini ve icra dosyasında talep edilen farkın hukuki dayanağının bulunmadığını belirterek kiracının borçlu olmadığına hükmetti.
2 BİN TL’DEN 15 BİN TL’YE
Dosya kapsamına göre kiracı, 2017’de 2 bin TL olan kira bedelini yıllar içinde artırarak dava tarihi olan 2024’te yaklaşık 15 bin TL seviyesine çıkardı. Tüm bu ödemelere rağmen icra dosyasında borç bulunmadığı tespit edildi.
KARARIN ÖNEMİ NE?
Karar, kira sözleşmelerinde artış oranlarının açık, net ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde yazılması gerektiğini bir kez daha gösterdi. Artış oranı belirlenirken sadece “TÜFE’ye göre artış yapılır” demek yeterli görülmeyebiliyor. Oranın hangi TÜFE verisine göre hesaplanacağı ve yüzdesinin açıkça yazılması gerekiyor.
Ayrıca düzenli ödeme yapan kiracıların haksız icra takibiyle karşılaştıklarında itiraz ve dava açma haklarının bulunduğu da bu dosyada bir kez daha ortaya kondu.
