SON DAKİKA
Kira artışında kritik sınır! Ev sahibi mi mağdur, kiracı mı?
Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki uyuşmazlıklar son yıllarda belirgin biçimde arttı. Bir tarafta bulunduğu bölgeye göre düşük kira ödendiğini savunan ya da kiracısının evi boşaltmadığını ileri süren mal sahipleri; diğer tarafta ise sözleşmeye uygun zam yapmasına rağmen ek artış talepleri ve ihtarlarla karşılaşan kiracılar bulunuyor...
Haberin Devamı
Pandemi sonrası dönemde küresel ölçekte yaşanan hammadde sıkıntısı, ekonomik dalgalanmalar ve inşaat maliyetlerindeki yükseliş konut üretimini yavaşlattı.
Arzın talebi karşılayamaması ise hem satış hem de kira fiyatlarında sert artışlara yol açtı. Konuta erişimin zorlaştığı bu süreç, taraflar arasındaki hukuki gerilimleri daha da görünür hale getirdi.
Haberin Devamı
milliyet.com'a açıklamalarda bulunan Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, ev sahipleri ve kiracılar açısından merak edilen başlıkları değerlendirdi.
EV SAHİPLERİ AÇISINDAN TAHLİYE SÜRECİ
Türk hukukunda konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez. Sözleşme bitiminde, taraflar aksini kararlaştırmamışsa kira ilişkisi birer yıllık uzama dönemleri halinde devam eder. Bu nedenle kiracının tahliyesi ancak kanunda belirtilen haklı sebeplerin varlığı halinde mümkündür.
Haberin Devamı
Haberin Devamı
Haklı tahliye sebepleri nelerdir?
Haklı tahliye halleri arasında temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, ihtiyaç sebebiyle tahliye, taşınmazın sonradan edinilmesi halinde ihtiyaç, esaslı tadilat veya yıkım gerekliliği, sözleşmeye ağır aykırılık ve 10 uzama yılının dolması sonrası tahliye yer alır. Bu durumların her biri dava açılmasını gerektirir ve mahkeme kararıyla sonuçlanır.
Düşük kalan kira bedeli nasıl artırılır?
Mal sahipleri, kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını düşünüyorsa her 5 yılda bir kira tespit davası açabilir. Tarafların aralarında yaptığı ek protokoller bu 5 yıllık sürenin işlemesini engellemez.
Haberin Devamı
Haberin Devamı
Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle bölgedeki kira rayiçlerini, ekonomik koşulları ve taşınmazın özelliklerini değerlendirir. Hakim ise belirlenen tutar üzerinden hakkaniyet indirimi uygulayarak yeni kira bedeline hükmeder.
Kiracı yeni kira bedelini ödemezse ne olur?
Mahkemece belirlenen yeni kira bedelinin ödenmemesi halinde ev sahibi icra yoluyla ihtarlı ödeme emri gönderebilir. 30 günlük süre içinde ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir. Süreç genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde yürütülür.
Haberin Devamı
Haberin Devamı
KİRACILAR AÇISINDAN HAKLAR VE YÜKÜMLÜLÜKLER
Kiracının temel yükümlülüğü, sözleşmede belirlenen artış oranına ve yasal üst sınıra uymaktır. Konut kiralarında artış oranı, 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
Ev sahibinin bunun üzerinde talepte bulunması halinde kiracı bu artışı kabul etmek zorunda değildir. Ancak kiracı, sözleşmesini kaybetmemek için yasal sınırın üzerinde zam yaparsa, sonradan “fazla ödeme yaptım” diyerek farkı geri talep edemez.
Haberin Devamı
Haberin Devamı
Yasal artış yapılmasına rağmen tahliye talebi gelir mi?
Kiracı, yasal sınırlar çerçevesinde artış yaptığını bildirip uyguladığı sürece sırf daha yüksek zam yapılmadığı gerekçesiyle tahliye edilemez. Mevzuatta, istenilen oranda artış yapılmadığı için tahliye imkanı tanıyan bir düzenleme bulunmamaktadır.
Tahliye taahhütnamesi geçerli mi?
Tahliye taahhüdü, haklı tahliye sebeplerinden biridir. Ancak geçerli sayılabilmesi için kira sözleşmesinin içinde yer almaması ve sözleşmeyle aynı tarihte düzenlenmemiş olması gerekir. Uygulamada sözleşmeden bir gün sonra düzenlenen veya sonradan tarihi doldurulan belgeler de Yargıtay tarafından geçerli kabul edilebilmektedir.
Haberin Devamı
Haberin Devamı
Eğer kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kullanılacaksa ve bu durum sözleşmede açıkça belirtilmişse, tahliye taahhütnamesinde eşin imzası da geçerlilik şartı haline gelir. Aksi halde belge hukuken tartışmalı hale gelebilir.
ARTAN FİYATLAR UYUŞMAZLIKLARI DERİNLEŞTİRİYOR
Konut piyasasında yaşanan fiyat artışları ve arz sorunu, hem mal sahipleri hem de kiracılar için baskı oluşturuyor. Hukuki çerçeve taraflara belirli haklar tanısa da uygulamadaki ekonomik gerçekler çoğu zaman uyuşmazlıkları artırıyor. Bu nedenle sözleşmelerin dikkatle hazırlanması ve sürecin hukuki danışmanlık eşliğinde yürütülmesi önem taşıyor.